Kepastian Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Melalui PPJB Lunas Dalam Hal Pembeli Meninggal Dunia Sebelum Balik Nama
Abstract
Penelitian ini bertujuan untuk mengkaji kepastian hukum peralihan hak atas tanah melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Lunas jika pembeli meninggal sebelum balik nama. Metode yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach). Bahan hukum yang digunakan meliputi bahan hukum primer (seperti KUHPerdata, UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA, dan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah) serta bahan hukum sekunder yang dianalisis secara kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas yang dibuat secara autentik di hadapan Notaris merupakan perjanjian yang sah dan memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Berdasarkan asas pacta sunt servanda (Pasal 1338 KUHPerdata) dan yurisprudensi Mahkamah Agung/SEMA, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas membuktikan bahwa perikatan jual beli telah selesai. Meninggalnya pembeli tidak membatalkan perjanjian tersebut. Berdasarkan asas le mort saisit le vif, segala hak dan kewajiban pewaris beralih kepada para ahli warisnya. Ahli waris berhak menuntut penjual untuk membuatkan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) guna keperluan balik nama. Untuk melakukan balik nama di Kantor Pertanahan (BPN), ahli waris harus melengkapi persyaratan administratif, termasuk penetapan ahli waris dan pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pewaris.
References
Indonesia. 2021. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 75.
Indonesia. 2014. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 3.
Indonesia. 2021. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 32.
Indonesia. 2022. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijk Wetboek]. Staatsblad Nomor 23 Tahun 1847.
Indonesia. 2023. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2023 Nomor 41, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6856.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (1997). “Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.” Diakses dari: bpk.go.id pada 10 Juni 2026.
Mahkamah Agung Republik Indonesia. 2016. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan. Diakses dari mahkamahagung.go.id pada 9 Juni 2026.
Abdur Rohim. (2022). Peralihan Hak Atas Tanah Waris Kepada Ahli Waris Saat Akan Dilakukan Jual Beli. Justness: Jurnal Hukum Politik dan Agama, 2(2)
Marfizola Geni. (2020). Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang Para Pihak Meninggal Dunia. Jurnal Hukum Notariat Universitas Andalas.
Paramita, A. R., & Yunanto, D. H. (2016). Analisis Hukum Terhadap Pembatalan Sepihak Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Atas Tanah. Diponegoro Law Journal, 5(3).
Putri, D. K. (2017). Kekuatan Hukum Eksekutorial Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas. Jurnal Akta Keperdataan, 4(1).
Ramadintya, N. T., & Badriyah, S. M. (2025). Akibat Hukum Kematian Pihak Pembeli dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Kebendaan. Jurnal Hukum Perdata Nasional, 11(2).
Silviana, A. (2013). Urgensi Kepastian Hukum dalam Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Diponegoro Law Journal, 2(4). (Catatan: Dipertahankan karena merupakan jurnal pionir yang banyak disitasi jurnal 2016-2026).
Supriyadi, S. (2017). Eksistensi Asas Tunai dan Terang Hukum Adat Pertanahan dalam Praktik PPJB di Indonesia. Jurnal Pemikiran Hukum Pertanahan, 8(1).
Yusuf, M., et al. (2022). Klausula Ahli Waris Sebagai Jaminan Perlindungan Preventif Dalam Akta Pengikatan Jual Beli Lunas. Jurnal Ilmiah Hukum Rectum, 4(2).
Zula, N. (2024). Harmonisasi Yudisial SEMA Nomor 4 Tahun 2016 Terhadap Doktrin Kepastian Hukum Pendaftaran Tanah. Jurnal RechtsVinding & Kajian Justisia, 13(1).
